Hukuk köşesi: Küf: Kiracılar ne sıklıkla havalandırma yapmalı?

Küf, davetsiz gelen parti misafirlerinin çok özel bir türüne benzer: Davetsizce gelir, ele geçirir ve asla gitmez. Üstelik sağlıksızdır da. Alerjisi, astımı veya bağışıklık sistemi zayıf olan kişiler, özellikle küf evlerine yerleştiğinde sorunlar yaşayabilir. Nemli yerlerde üremeyi severler: Küf sporları beslenmek için suya ve organik maddeye ihtiyaç duyar. Nemin yoğunlaştığı duvar kağıdı kaplı bir duvar mükemmel bir hedeftir.

Sebepleri araştıran herkes hemen sorumluluk sorusuna geliyor: Bunlar ısı köprüleri, akan çatılar veya eksik yalıtım gibi yapısal kusurlar mı? Isıtma veya havalandırma sistemi yanlış mı kurulmuştu? Yoksa birkaç faktörün birleşimi miydi? Peki bu, kiralık bir dairedeki bu istenmeyen misafirleri uzaklaştırmaktan kimin sorumlu olduğu sorusu için ne anlama geliyor?

"Küf istilası, kiralık mülkteki bir kusurdur. Ancak ev sahibi otomatik olarak sorumlu değildir," diyor Berlin'de avukat ve Alman Barosu Kira Hukuku ve Gayrimenkul Çalışma Grubu başkanı Beate Heilmann: "Küf oluşumuna kiracı neden olduysa, kendi masrafıyla küfü temizletmelidir." Bu durumda, küf istilası durumunda mümkün olan kira indirimi yapılamaz.

Dairenize çamaşır asmak - bazı ev sahipleri bunu yasaklıyor. Peki buna izin veriliyor mu? Kiracıların hangi hakları var ve yeni yıkanmış çamaşırlar en iyi nasıl kurutulur?

Kanıt sunma konusunda, içtihatlar ev sahipleri için çıtayı kiracılara göre biraz daha yükseğe koymuştur: Heilmann, "Öncelikle, ev sahibi hiçbir sorumluluk taşımadığını, yani herhangi bir inşaat kusuru olmadığını kanıtlamalıdır," diyor. Bu genellikle bir bilirkişi raporu yardımıyla yapılır. Ancak bundan sonra odak noktası kiracılara döner. Etkileyebilecekleri iki parametre olduğu için, havalandırma ve ısıtmayı düzgün bir şekilde yaptıklarını kanıtlamaları gerekir. Heilmann, "Bunu örneğin tanık ifadeleri veya ısıtma kayıtları ile kanıtlayabilirler," diyor. Kiracı da hiçbir suç işlemediyse, ev sahibi yine sorumludur.

Taraflar genellikle sorumluluğun kime ait olduğu konusunda anlaşamazlar. Bu durum, örneğin Landshut Bölge Mahkemesi'nde görülen bir dava için geçerlidir: Yeni pencereler takıldıktan sonra, kiralık bir dairede küf oluşmuştu. Sakinler küfün temizlenmesi için dava açmış ve kira indirimi talep etmişlerdi. Ancak hâkimler, sorumluluğun kendilerine ait olduğuna karar verdi : Nemli havanın dışarı çıkması için hava geçirmez pencerelerin düzenli olarak açılması gerektiğini bilmeleri gerekirdi (8 Ocak 2025 tarihli karar, dava numarası 15 S 339/23 ). Ev sahipleri de bu konuda onları bilgilendirmişti.

Mahkeme aynı zamanda havalandırmanın ne sıklıkla ve ne kadar süreyle gerekli olduğuna dair de rehberlik sağladı. "İyi uygulama" kapsamında, "genellikle günde iki kez yaklaşık on dakika havalandırma yapmak ve en yüksek nemi ayrı ayrı havalandırmak" adettendir; yani duş veya yemek pişirme sonrasında da pencere açılmalıdır. Kiracıların bu konuda bilgi sahibi olduğu varsayılabilir.

Genellikle kira sözleşmesinde havalandırma ve ısıtma hakkında bir broşür bulunur. Ancak bazı dairelerde, örneğin eski bir bina içeriden yalıtılmışsa, standart yeterli olmayabilir. Beate Heilmann, "Kiracılar bu konuda bilgilendirilmelidir," diyor. Ancak ev sahipleri her şeyi talep edemez: "Makul olanın bir sınırı vardır: Kiracılarınızdan yatak odasını günde altı kez havalandırmalarını veya 21 dereceye kadar ısıtmalarını bekleyemezsiniz." Dahası, kiracıların dairelerini "sözleşmeye göre" kullanmalarına izin verilir. Bu, normal sınırlar içinde kaldığı sürece dairede çamaşır kurutmayı da içerir.

Bir higrometre, dairenizdeki nemin belirli sınırlar içinde olup olmadığını takip etmenin iyi bir yoludur. Ayrıca, verileri daha uzun süre kaydeden cihazlar da mevcuttur ve Heilmann'a göre bunlar yalnızca kiracılar tarafından değil, ev sahipleri tarafından da kurulabilir. Evinizi havalandırmak için en iyi motivasyon belki de Atlantik'in öte yakasından geliyor: ABD'de "Alman Luften" (Alman havalandırması) bir sağlık ritüeli olarak öneriliyor.