Imóveis. Como seus ativos são avaliados para fins de herança?

No momento da sucessão, todos os bens do falecido, incluindo seus imóveis, são avaliados para serem incluídos nos bens do espólio.

Esta avaliação é necessária por dois motivos: por um lado, para calcular os direitos tributários que os herdeiros terão de regularizar após a declaração de herança.

Por outro lado, determine o valor dos lotes de cada um para poder proceder à divisão dos bens.

No que diz respeito a imóveis, a regra geral é que os bens são avaliados de acordo com seu valor de mercado (equivalente ao preço líquido do vendedor) no momento do falecimento.

Dada a presença obrigatória do notário durante uma herança envolvendo bens imóveis, cabe a ele avaliar o bem.

Dito isto, os herdeiros têm todas as oportunidades de também recorrer a um consultor imobiliário e ter total liberdade para definir o valor.

Cuidado, porém, com a tentação de subestimar o valor para reduzir o imposto sobre herança a ser pago, pois o fisco está de olho e pode pedir um ajuste.

Para o ajudar, pode também utilizar a ferramenta PATRIM, disponível no seu espaço no site da Receita Federal, ou o serviço “Pedido de Valor Predial e Territorial Urbano” .

Há certas exceções a essa regra geral. Por exemplo, quando o imóvel foi objeto de doação regular, a divisão em propriedade nua para os herdeiros e usufruto para o falecido.

Neste caso, não há necessidade de reintegrar a totalidade do valor do imóvel na declaração do imposto sobre herança, desde que esta doação tenha ocorrido mais de três meses antes do falecimento.

O Código Tributário Geral também autoriza uma redução de 20% no valor de mercado de imóveis se eles eram a residência principal do falecido e deveriam ser ocupados pelo cônjuge sobrevivente ou por um descendente.

Desde ^{1º de} janeiro de 2005, esta disposição também se aplica a uniões civis. As autoridades fiscais também concedem um desconto de 20% sobre o valor de mercado de um imóvel destinado a locação, exceto nos casos em que o imóvel locado tenha sido adquirido ao abrigo de um regime de isenção fiscal (Malraux, Pinel, Denormandie, etc.).

Por fim, certos encargos relacionados à propriedade podem ser adicionados aos passivos do espólio e, portanto, deduzidos dos ativos.

Portanto, se você herdar um imóvel com financiamento hipotecário ainda pendente, você poderá deduzir os pagamentos pendentes (já que você terá que pagá-los).

No entanto, é comum contratar um seguro de vida ao assinar um financiamento imobiliário. Portanto, o valor restante é coberto pela seguradora e você não pode deduzi-lo.